Projekt jednoduchých
pozemkových úprav
Základné informácie
Projekt jednoduchých pozemkových úprav v časti katastrálneho územia Lamač sa týka parciel v celkovej výmere 997 078 m².
Lokalita je podľa platného územného plánu určená na výstavbu. Súčasné komplikované vlastnícke vzťahy, najmä mimoriadna rozdrobenosť pozemkov, ktoré majú často mnohých spoluvlastníkov alebo neznámych vlastníkov, sú však významnou prekážkou pri nakladaní s pozemkami a realizácií rozvojových zámerov. Táto rozvojová lokalita je preto v súčasnosti využívaná na poľnohospodárske účely.
Žiadateľom o projekt jednoduchých pozemkových úprav je spoločnosť Bory, a.s., ktorá patrí do portfólia spoločnosti Penta Real Estate. Spoločnosť Bory, ktorá je v lokalite ako investor dlhodobo aktívna a jej cieľom je aj naďalej územie plnohodnotne rozvíjať sa preto rozhodla, v zmysle zákona o pozemkových úpravách (Zákon č. 330/1991 Zb.), žiadosťou zo dňa 1.6.2023 požiadať Okresný úrad Bratislava, pozemkový a lesný odbor o začatie konania o pozemkových úpravách. Ako dôvod na začatie pozemkových úprav v žiadosti uviedla potrebu usporiadať pozemky vzhľadom na ich budúce použitie na iné účely, ako je hospodárenie na pôde.
Kvalifikovaným spracovateľom projektu jednoduchých pozemkových úprav je spoločnosť AGROCONS Banská Bystrica s.r.o.
Transparentnosť
Cieľom investora je maximálna informovanosť všetkých vlastníkov, ktorí sú účastníkmi projektu jednoduchých pozemkových úprav. Vlastníci budú mať v priebehu projektu pozemkových úprav možnosť získať odpoveď na akékoľvek základné aj odborné otázky, ktoré im pomôžu rozhodnúť sa či s realizáciou projektu pozemkových úprav súhlasia alebo nie.
Férový prístup
Projekt sa riadi zákonom, pričom na celý proces a dodržiavanie zákona dohliada správny orgán – Okresný úrad, pozemkový a lesný odbor, ktorý je garantom celého procesu. Vlastníci sú o priebehu projektu informovaní, môžu sa k projektu vyjadriť či podať námietku, ak s projektom nesúhlasia. Všetci vlastníci, vrátane investora, majú v projekte rovnaké práva.
Pridaná hodnota pre vlastníkov
Súčasná rozdrobenosť vlastníckych vzťahov zásadne komplikuje vlastníkom nakladanie s pozemkami. Účelom pozemkových úprav je primárne vytvárať parcely, ktoré sú vo výlučnom vlastníctve jedného vlastníka. Výsledkom pozemkových úprav je racionálne usporiadanie pozemkov do súvislých a prístupných plôch. Scelené a dopravne sprístupnené pozemky môžu vlastníci stavebne využiť, napr. na výstavbu rodinných domov, prípadne ich podstatne jednoduchšie predať. Navyše, nad rámec zákonných povinností, výmeru potrebnú na zabezpečenie infraštruktúry, najmä prístupových ciest v území, poskytne investor výlučne z vlastných pozemkov. Štandardne na vytvorenie cestnej siete v území prispievajú zo svojich pozemkov všetci vlastníci.
Priebeh jednoduchých pozemkových úprav (JPÚ) z pohľadu vlastníka pozemku v 10 krokoch
(Zelenou farbou sú vyznačené zrealizované fázy projektu)
(Modrou farbou je vyznačená prebiehajúca fáza projektu)
PRÍPRAVNÁ FÁZA
Okresný úrad Bratislava, pozemkový a lesný odbor (OÚ BA PLO) v spolupráci so zhotoviteľom projektu zisťujú záujem (súhlas) vlastníkov o začatie projektu jednoduchých pozemkových úprav formou anketových lístkov (návratka), ktoré sú zaslané na adresu vlastníka zapísanú v katastri nehnuteľností.
Prípravnú fázu projektu koordinuje tzv. prípravný výbor. Okrem záujmu vlastníkov o projekt sa v rámci prípravného konania vykonávajú aj ďalšie zisťovania a to najmä schopnosť investora financovať náklady súvisiace s projektom alebo súlad budúceho využitia pozemkov s platným územným plánom.
Okresný úrad Bratislava, pozemkový a lesný odbor (OÚ BA PLO) po zhodnotení výsledkov prípravného konania vydá rozhodnutie (verejnou vyhláškou - dokument nájdete v sekcii úradné rozhodnutia), ktorým pozemkové úpravy povolí, resp. zamietne. Podmienkou povolenia spustenia projektu jednoduchých pozemkových úprav je súhlas vlastníkov, ktorí vlastnia minimálne 50% výmery pozemkov v riešenom území. Prílohou rozhodnutia je mapový podklad. V rozhodnutí OÚ BA PLO tiež oznámi predpokladaný termín schválenia vykonania projektu pozemkových úprav z dôvodu informovania nájomcov o termíne zániku nájomných vzťahov k pôvodným pozemkom.
- účelové mapovanie polohopisu a výškopisu
- zameranie a grafické stanovenie definitívnej hranice obvodu projektu pozemkových úprav
- aktualizácia BPEJ a mapa hodnoty pozemkov (vyhotovenie znaleckého posudku)
Register pôvodného stavu (RPS) je v zásade sumárom vlastníctva a výmery pozemkov, ktorou jednotliví vlastníci vstupujú do projektu jednoduchých pozemkových úprav. RPS tiež obsahuje údaj o hodnote pozemkov, ktorá sa určí znaleckým posudkom. Znalca ustanoví OÚ BA PLO. Znalec pri určení hodnoty pozemkov vychádza z budúceho účelu využitia pozemkov. OÚ BA PLO zverejní RPS na vhodnom mieste v obci a zároveň doručí výpis z RPS každému účastníkovi projektu, ktorého pobyt je známy. Účastníci môžu podať proti údajom v RPS na OÚ BA PLO námietky do 30 dní od zverejnenia/ doručenia RPS. Po rozhodnutí o námietkach OÚ BA PLO register pôvodného stavu schváli.
Všeobecné zásady funkčného usporiadania územia (VZFUÚ) formulujú podmienky, akými sa bude riadiť nové usporiadanie pozemkov v nadväznosti na územný plán. Z hľadiska účastníkov projektu je to najmä definícia a umiestnenie hlavnej komunikačnej (cestnej) siete v území, ktorá zabezpečí dopravné napojenie nových scelených pozemkov. V zmysle zákona prispievajú na vytvorenie komunikačnej siete v území z výmery svojich pozemkov všetci vlastníci. V prípade JPÚ Rakty celú výmeru pozemkov potrebnú na tvorbu hlavnej cestnej siete poskytne investor projektu - spoločnosť Bory.
Návrh VZFUÚ zverejní OÚ BA PLO na obvyklom mieste v obci a zároveň ho doručí združeniu účastníkov. Proti návrhu VZFUÚ môžu účastníci podať námietky do 30 dní od zverejnenia/ doručenia návrhu VZFUÚ. Po vysporiadaní sa s prípadnými námietkami účastníkov OÚ BA PLO všeobecné zásady funkčného usporiadania územia schváli.
Po schválení úvodných podkladov (RPS a VZFUÚ) vypracuje OÚ BA PLO v spolupráci so zhotoviteľom projekt jednoduchých pozemkových úprav.
Zásady umiestnenia nových pozemkov (ZUNP) – OÚ BA PLO v spolupráci so zhotoviteľom prerokuje s každým vlastníkom jeho návrhy a požiadavky na umiestnenie nových pozemkov. V zmysle zákona majú byť nové pozemky svojím druhom, výmerou, bonitou, polohou a hospodárskym stavom primerané pôvodným pozemkom, pričom sa prihliada na výhody získané pozemkovými úpravami. Následne OÚ BA PLO vyhotoví návrh zásad umiestnenia nových pozemkov v riešenom území. Vlastníci pozemkov s celkovou výmerou do 400 m² môžu písomne požiadať o vyrovnanie v peniazoch. Hodnota pozemkov vychádza zo schváleného Registra pôvodného stavu (hodnota určená znaleckým posudkom). Vyrovnanie v peniazoch sa vykoná medzi žiadateľom o pozemkové úpravy a vlastníkom pozemku.
Podmienkou schválenia zásad umiestnenia nových pozemkov je súhlas vlastníkov, ktorí vlastnia najmenej dve tretiny výmery pozemkov v obvode projektu pozemkových úprav.
Vypracovanie elaborátu plánu spoločných zariadení a opatrení a verejných zariadení a opatrení (PSVZO) na základe schválených VZFUÚ (bod č. 5). Medzi verejné zariadenia a opatrenia patria najmä cestné komunikácie, ktoré slúžia všetkým vlastníkom pozemkov v obvode projektu pozemkových úprav.
Na základe prerokovaných a schválených zásad umiestnenia nových pozemkov (bod č. 6) je navrhnutá nová podoba katastrálnej mapy v riešenom území s novým usporiadaním pozemkov (scelené pozemky), tzv. rozdeľovací plán. OÚ BA PLO tento návrh rozdeľovacieho plánu (tj. umiestnenie nových pozemkov) prerokuje s každým vlastníkom, ktorý sa vyjadrí či s návrhom súhlasí, a z prerokovania vyhotoví zápis. Rozdeľovací plán má grafickú časť (umiestnenie nových pozemkov) a písomnú časť (register nového stavu). OÚ BA PLO zverejní rozdeľovací plán na úradnej tabuli v obci a zároveň ho doručí každému účastníkovi projektu, ktorého pobyt je známy. Námietky je možné podať do 30 dní od zverejnenia/ doručenia. Podmienkou schválenia rozdeľovacieho plánu (register nového stavu) je súhlas účastníkov, ktorí vlastnia najmenej dve tretiny výmery pozemkov, na ktorých sú povolené pozemkové úpravy.
Po schválení rozdeľovacieho plánu nariadi OÚ BA PLO vykonanie projektu. Pod vykonaním sa rozumie zápis registra nového stavu (nové usporiadanie pozemkov, scelené pozemky) do katastra nehnuteľností a prípadné vytýčenie nových pozemkov v teréne. OÚ BA PLO vydá finálne rozhodnutie o schválení vykonania projektu, dňom jeho právoplatnosti vstupujú do platnosti nové vlastnícke vzťahy k novým pozemkom v obvode projektu, vzniká právo na vyrovnanie v peniazoch (vlastníkom, ktorí o takéto vyrovnanie požiadali) a zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným pozemkom. Zároveň v obvode projektu zaniká register E a všetky pozemky sú evidované len v registri C katastra nehnuteľností.
Vytýčenie nových pozemkov, príprava rozdeľovacieho plánu, na základe ktorého sa projekt zapíše do katastra.
Nová katastrálna mapa a k nej prislúchajúce nové vlastnícke vzťahy. Všetky pozemky budú zapísané ako parcely registra C-KN.
Výhody pozemkových úprav pre vlastníkov
Usporiadanie (scelenie vlastníctva)
Scelenie podielov vlastníka z viacerých pozemkov / lokalít do samostatného pozemku, alebo do pozemku s blízkymi / príbuznými.
Úprava tvaru pozemkov
Scelenie podielov vlastníka z viacerých pozemkov / lokalít do samostatného pozemku, alebo do pozemku s blízkymi / príbuznými.
Úprava prístupu k pozemkom
Nové pozemky budú mať zabezpečený prístup z oficiálnej prístupovej komunikácie, ktorá bude mať zodpovedajúce parametre s ohľadom na územný plán. Žiadne podielové spoluvlastníctvo ciest, či vecné bremeno práva prechodu a podobne (pokiaľ si tak nebudú priať v procese samotní vlastníci).
Nezistení vlastníci
Projekt pozemkových úprav rieši aj nezistených (tzv. „neznámych“) vlastníkov, ktorí môžu blokovať alebo sťažovať využiteľnosť vlastníctva svojim spoluvlastníkom.
Fianancovanie
Financovanie projektu zabezpečuje žiadateľ o projekt. Jednotliví vlastníci sa na nákladoch procesu finančne nepodieľajú tak, ako je to inak bežné. To platí napr. aj pre poplatky spojené so zápisom do katastra nehnuteľností.
Objektívny prístup
Projekt pozemkových úprav sa riadi zákonom č. 330/1991 Zb. v znení neskorších predpisov. Správnym orgánom v konaní je Okresný úrad Bratislava, pozemkový a lesný odbor, ktorý proces riadi, vydáva rozhodnutia a pod. Nejedná sa teda o vzťah „súkromný investor – vlastník“ , ale o vzťah „štát – vlastník“ so všetkými právami a povinnosťami z toho plynúcimi pre každú dotknutú stranu procesu. Výsledkom procesu je nová katastrálna mapa zapísaná v katastri nehnuteľností.
Časové hľadisko
Nakoľko sa jedná o zákonný proces riadený správnym orgánom, vlastníci nemusia vyvíjať vlastnú iniciatívu rokovaní, procesov a pod. Správny orgán vlastníkov preukázateľne (tzn. „na protipodpis“) pozýva na osobné rokovania, na ktorých sám vlastník vstupuje do procesu umiestnenia svojich budúcich pozemkov.
Zvýšenie trhovej hodnoty vlastníctva
Na zabezpečenie výmery potrebnej infraštruktúry, najmä prístupových ciest, poskytne svoje vlastníctvo žiadateľ o projekt. Vlastník tak z projektu pozemkových úprav vystúpi v rovnakej výmere ako do projektu vstúpil.
Obvod projektu JPÚ
Úradné rozhodnutia / Schválené dokumenty
Počas trvania projektu si v tejto časti môžete stiahnuť najnovšie vydané úradné rozhodnutia / schválené dokumenty týkajúce sa projektu. Sekcia bude priebežne aktualizovaná.
Slovo investora
Vážený vlastníci, územie v lokalite Rakyty sa rovnako ako väčšina Slovenska vyznačuje mimoriadnou rozdrobenosťou pozemkov. Roztrúsené pozemky, často s mnohými spoluvlastníkmi či neznámymi vlastníkmi, sú prekážkou pri nakladaní s pozemkami, prípadne pri realizácii rozvojových zámerov.
Ako investor sme v lokalite dlhodobo aktívni a naším cieľom je aj naďalej územie plnohodnotne rozvíjať. Vzhľadom na veľkosť územia ako aj komplikované vlastnícke vzťahy, sú pozemkové úpravy najvhodnejším nástrojom na usporiadanie vlastníckych pomerov v lokalite.
Najčastejšie otázky a odpovede (Q&A)
Projekt jednoduchých pozemkových úprav v časti katastrálneho územia Lamač sa týka parciel v celkovej výmere 997 078 metrov štvorcových.
Zoznam všetkých pozemkov, ktoré patria do obvodu projektu pozemkových úpravy Rakyty nájdete tu.
Aktuálne sa projekt pozemkových úprav nachádza v prípravnej fáze, tzv. prípravnom konaní. Viac informácií o aktuálne prebiehajúcej fáze projektu nájdete tu.
Projekty pozemkových úprav trvajú obvykle 3-5 rokov, v závislosti od trvania správnych úkonov (tzv. námietkový proces).
Zo strany vlastníka pozemkov sa počas projektu nevyžaduje iniciácia akejkoľvek komunikácie. Priebeh projektu je riadený zákonom a správnym poriadkom. Komunikácia s vlastníkmi je iniciovaná zo strany Okresného úradu. Na druhú stranu sa v projekte vyžaduje ich súčinnosť po oslovení Okresným úradom. Tá zahŕňa najmä ich vyjadrovanie sa k návrhom v rámci jednotlivých fáz projektu či podávanie námietok, na ktoré majú vlastníci právo. Odporúčame teda vlastníkom skontrolovať si súlad adresy ich trvalého bydliska s adresou trvalého bydliska evidovanou v katastri nehnuteľností.
Všetky náklady v súvislosti s projektom pozemkových úprav znáša, z vlastnej iniciatívy, žiadateľ o projekt (investor). Celý proces pozemkových úprav preto nepredstavuje pre vlastníkov žiadne náklady.
Žiadateľ o projekt (investor) je účastníkom projektu pozemkových úprav a do projektu vstupuje so svojou výmerou pozemkov podľa stavu evidovaného v katastri nehnuteľností. Nemá žiadne špeciálne postavenie, zákon o pozemkových úpravách nahliada na každého účastníka pozemkových úprav rovnako. Na jeho dodržiavanie dohliada správny orgán - Okresný úrad Bratislava, pozemkový a lesný odbor, ktorý je garantom celého projektu, celý proces riadi, vydáva rozhodnutia. Nejedná sa teda o vzťah „súkromný investor – vlastník“, ale o vzťah „štát – vlastník“ so všetkými právami a povinnosťami z toho plynúcimi. Všetky návrhy v rámci projektu pozemkových úprav sú dôsledne prerokované s vlastníkmi, ktorí môžu voči nim vzniesť oprávnené námietky. Zákonnou podmienkou schválenia nového usporiadania pozemkov a vykonania projektu jednoduchých pozemkových úprav je súhlas vlastníkov, ktorí vlastnia najmenej dve tretiny výmery pozemkov v riešenom území.
Štandardne, v zmysle zákona o pozemkových úpravách (§12 ods. 8 v nadväznosti na §8d ods. 5 a 6), prespievajú na vytvorenie ciest z výmery svojich pozemkov všetci vlastníci, pričom tento príspevok často prekročí 15% z výmery pozemkov vlastníka v riešenom území. V prípade projektu JPÚ Rakyty sa žiadateľ o projekt rozhodol, že v prospech ostatných vlastníkov poskytne na vytvorenie hlavnej cestnej siete v území výlučne svoje pozemky. Vlastník tak z projektu pozemkových úprav vystúpi v rovnakej výmere ako do projektu vstúpil.
Áno. V zmysle zákona o pozemkových úpravách (§11 ods. 8 v spojitosti s §8d ods. 7), ak s tým vlastník súhlasí, vyrovnanie za pozemky alebo spoluvlastnícke podiely k pozemkom v celkovej výmere vlastníka v obvode projektu pozemkových úprav do 400 m², sa poskytne v peniazoch. Vyrovnanie v peniazoch sa vykoná medzi žiadateľom o projekt a vlastníkom pozemku, ktorý o vyrovnanie v peniazoch písomne požiadal, a to v lehote určenej v rozhodnutí o schválení vykonania projektu pozemkových úprav vydanom Okresným úradom Bratislava. Hodnota pozemkov vychádza zo schváleného Registra pôvodného stavu (hodnota určená znaleckým posudkom podľa osobitého predpisu). Znalec pritom vychádza z budúceho účelu využitia pozemku. Okresný úrad Bratislava môže súhlas vlastníka s vyrovnaním v peniazoch odmietnuť, ak súhlas neobsahuje všetky potrebné náležitosti, alebo sú údaje v súhlase nesprávne, alebo je pozemok alebo spoluvlastnícky podiel zaťažený právami tretích osôb, ktoré projektom nezanikajú.
Ako investor sme v lokalite dlhodobo aktívni a naším cieľom je aj naďalej územie plnohodnotne rozvíjať. Súčasná rozdrobenosť pozemkov – pozemky majú zlý tvar, sú úzke, dlhé, dopravne neprístupné, často s mnohými spoluvlastníkmi či neznámymi vlastníkmi, zásadne komplikuje nakladanie s pozemkami ako aj realizáciu akýchkoľvek rozvojových zámerov v území. Vzhľadom na veľkosť riešeného územia ako aj komplikované vlastnícke vzťahy (mnohí spoluvlastníci či neznámi vlastníci) je prakticky nemožné usporiadať vlastnícke pomery v území pre jeho ďalší rozvoj výlučne výkupom pozemkov. Jednoduché pozemkové úpravy považujeme za najvhodnejší nástroj, ktorým je možné súčasný nepriaznivý stav zmeniť a pozemky racionálne usporiadať do súvislých a prístupných plôch. Takto scelené a dopravne sprístupnené pozemky prinesú mnohé výhody všetkým vlastníkom v území, nie len tým, ktorí chcú svoje pozemky stavebne využiť, ale aj tým, ktorí ich chcú investične zhodnotiť predajom. Scelené pozemky majú nie len vyššiu hodnotu, ale sú pre ktoréhokoľvek investora atraktívnejšie, nakoľko s nimi môže okamžite po kúpe disponovať.
Máte akékoľvek otázky alebo nás chcete kontaktovať?
© 2024, All rights reserved by Penta Real Estate
